很多人問「新橫濱房價多少」，但這個問題其實問不準 —— 新橫濱不是一個社區，是三個：星野區、上野區、夢悅城。
三區沿著復興路排開，門牌都是單號：星野 203～217 號（A～H 共 8 棟）、上野 219～231 號（A～E 棟）、夢悅城 233～245 號（A～G 棟）。完工時間從 111 年 10 月到 113 年 1 月，前後差一年多。
下面的數字全部來自內政部實價登錄的成交價，不是開價，也不是仲介報的「行情」。每一組都標了筆數，筆數少的那幾項我也照實寫 —— 只有 5 筆的中位數，參考價值本來就比 100 筆的低。
一先搞清楚：三區差在哪
買新橫濱的人最常搞混的一件事：以為三區只是「同一個社區的不同棟」。實際上完工時間、格局配置、車位型式都不一樣，成交價自然也不同。
| 星野區 | 上野區 | 夢悅城 | |
|---|---|---|---|
| 門牌（復興路．單號） | 203～217 號 | 219～231 號 | 233～245 號 |
| 棟數 | 8 棟（A～H） | 5 棟（A～E） | 7 棟（A～G） |
| 建築完工日 | 111.12.01 | 111.10.07 | 113.01.16 |
| 屋齡（至 115 年底） | 約 4 年 | 約 4 年 | 約 2 年 |
| 基地面積 | 3,947.8 坪 | 2,410 坪 | 3,965.3 坪 |
| 戶數 | 845 戶（住宅 816、店鋪 29） | 238 戶 | 824 戶（住宅 802、店鋪 22） |
| 地上樓層 | 14～15 樓 | 8 樓 | 13～22 樓 |
建照資料取自建築平面圖的標示。門牌為實價登錄成交紀錄中實際出現的範圍。
二最大的差別其實不是價格，是土地分區
這一段是我最想讓你看到的。三區的價差大家都查得到，但為什麼上野區只有 8 層樓、另外兩區有 15 層甚至 22 層，幾乎沒人講。
答案在土地分區：上野區是「住二」，星野區和夢悅城是「商二」。
容積率決定一塊地能蓋多少樓地板面積。上野區的容積率是 180%，只有另外兩區（360%）的一半 —— 同樣的基地，能蓋的量少一半，所以蓋得矮、也蓋得疏。
| 星野區 | 上野區 | 夢悅城 | |
|---|---|---|---|
| 土地分區 | 商二 | 住二 | 商二 |
| 建蔽率 | 60% | 50% | 60% |
| 容積率 | 360% | 180% | 360% |
| 地上樓層 | 14～15 樓 | 8 樓 | 13～22 樓 |
| 公設比 | 34.8% | 34.8% | 34.8% |
建蔽率＝建築物可以占基地的比例；容積率＝可蓋的總樓地板面積相對基地的比例。數字取自建築平面圖標示。
- 樓層低、棟距感受不同：上野 8 層，另外兩區 13～22 層。同樣是大樓，壓迫感不一樣。
- 戶數少很多：上野 238 戶，星野 845 戶、夢悅城 824 戶。戶數少代表電梯等待、公設使用、管委會運作都不同。
- 但公設比三區一樣是 34.8%：所以「住二比較不公設」是誤解，這點要說清楚。
三管理費：三區完全一樣
這是 Google 上最多人問新橫濱的問題之一。答案很單純：三區的管理費標準相同，都是每坪 70 元。
所以「哪一區管理費比較便宜」這個問題不成立 —— 差別只在你買幾坪。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 管理費 | 每坪 70 元／月 |
| 平面車位 | 500 元／月 |
| 機械車位 | 800 元／月 |
| 機車位 | 100 元／月 |
依建築平面圖標示的管理費標準。實際收費以各區管委會公告為準。
四車位：三區都是坡道平面進出
三區的車道入口都是坡道平面，不用上下車平台。差別在車位總數與平面／機械的比例。
| 星野區 | 上野區 | 夢悅城 | |
|---|---|---|---|
| 車位總數 | 803 位 | 238 位 | 786 位 |
| 平面車位 | 721 位 | 215 位 | 744 位 |
| 機械車位 | 82 位 | 19 位 | 42 位 |
| 機械占比 | 約 10% | 約 8% | 約 5% |
| 戶數 | 845 戶 | 238 戶 | 824 戶 |
數字取自建築平面圖標示。車位數不等於每戶都有車位，實際配置依個案。
- 上野 238 戶、238 個車位，比例是 1:1。星野 845 戶配 803 位、夢悅城 824 戶配 786 位，都略少於戶數。
- 夢悅城的機械車位占比最低（約 5%），平面車位相對好買到。
五建商與交通（三區相同）
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 興建公司 | 潤隆建設 |
| 營造公司 | 白天鵝建設機構 |
| 建築師 | 梁正芳建築師 |
| 建築結構 | RC |
| 市公車 | 302、303、305 |
| 客運 | 1813D、1550B、1550C |
取自建築平面圖標示。
六2 房：差別在車位，不是坪數
三區的 2 房室內坪數其實很接近，都在 24～26 坪之間。總價差那麼多，主要是有沒有車位、哪一種車位。
所以看 2 房一定要先問「這個價錢有沒有含車位」，不然比了也是白比。
| 車位型式 | 星野區 | 上野區 | 夢悅城 |
|---|---|---|---|
| 無車位 | 850 萬（9 筆） | 未分開統計 | 無紀錄 |
| 含機械車位 | 970 萬（11 筆） | 未分開統計 | 955 萬（15 筆） |
| 含平面車位 | 1,030 萬（81 筆） | 未分開統計 | 1,080 萬（101 筆） |
| 室內坪數 | 約 25 坪 | 約 23.9 坪 | 約 25.7～25.9 坪 |
內政部實價登錄成交價，已排除親友、持分等特殊交易。括號內為筆數。星野資料至 115/09、上野至 115/06、夢悅城至 115/07。上野區 2 房的紀錄未依車位型式分開，合計中位數為 950 萬（7 筆）。
七3 房：先分大小，不然比不準
三區的 3 房都分成兩種坪數，室內差 5～6 坪。這在實價登錄上看起來都叫「3 房」，但總價差一百多萬。
星野區的差別很明顯：小 3 房多是「之 1」戶、大 3 房多是「之 5」戶。看房前先問戶別，就知道是哪一種。
| 星野區 | 上野區 | 夢悅城 | |
|---|---|---|---|
| 小 3 房 | 1,245 萬（10 筆） | 1,290 萬（5 筆） | 1,340 萬（7 筆） |
| 小 3 房室內 | 約 30.6 坪 | 約 32.2 坪 | 約 30.9 坪 |
| 大 3 房 | 1,375 萬（15 筆） | 1,349 萬（8 筆） | 1,438 萬（18 筆） |
| 大 3 房室內 | 約 35.7～36.7 坪 | 約 36.9 坪 | 約 36.8 坪 |
括號內為筆數。星野、夢悅城為含車位總價；上野區資料為權狀總價，車位有無不一，比較時要留意。
八4 房：只有兩區有足夠資料
這次整理的是上野區與夢悅城的 4 房。星野區 4 房另外列，不放在這張表裡比較。
| 上野區 | 夢悅城 | |
|---|---|---|
| 總價中位數 | 1,464 萬（14 筆） | 1,578 萬（11 筆） |
| 室內坪數 | 約 42.6 坪 | 約 41.2 坪 |
| 權狀坪數 | 約 53.8 坪 | 約 50.5 坪（含車位） |
括號內為筆數。夢悅城為含平面車位總價。
九一樣的錢，三區買得到什麼
這是我覺得最實用的一段 —— 不要從「哪一區比較好」開始想，從你的預算開始想。
| 預算 | 買得到什麼 |
|---|---|
| 850～970 萬 | 星野 2 房（無車位或機械車位）、夢悅城 2 房含機械車位 |
| 1,030～1,080 萬 | 星野或夢悅城的 2 房＋平面車位。這是新橫濱成交最密集的區間 |
| 1,245～1,340 萬 | 三區的小 3 房都進得去 |
| 1,375 萬以上 | 星野或上野的大 3 房 |
| 1,464 萬以上 | 上野 4 房；再多 100 萬可以看夢悅城 4 房 |
以各區成交總價中位數為基準，實際成交價依樓層、面向、屋況而異。
- 星野 2 房含平面車位 81 筆、夢悅城 2 房含平面車位 101 筆 —— 這兩組加起來就佔了全部成交的一大半。
- 代表這個價位帶最好脫手，也代表你要賣的時候，對手最多。
?常見問題
新橫濱的管理費是多少？
三區都是每坪 70 元／月，星野、上野、夢悅城沒有差別。
車位另計：平面車位 500 元、機械車位 800 元、機車位 100 元，每月。
以 2 房權狀 33 坪為例，管理費約 2,310 元，加一個平面車位是 2,810 元。實際收費以各區管委會公告為準。
星野、上野、夢悅城哪一區比較好？
沒有「比較好」，只有「適合誰」。三區最根本的差別是土地分區：上野是住二，星野和夢悅城是商二。
上野容積率 180%、地上 8 層、238 戶；星野 360%、14～15 層、845 戶；夢悅城 360%、13～22 層、824 戶。想要戶數少、樓層低的看上野；想要生活機能密集、物件選擇多的看星野或夢悅城。
新橫濱是誰蓋的？
三區都是同一組團隊：興建公司潤隆建設、營造公司白天鵝建設機構、建築師梁正芳，建築結構都是 RC。
完工日分別是星野 111.12.01、上野 111.10.07、夢悅城 113.01.16。
平面車位和機械車位，怎麼選？
先看錢，再看用車習慣。
以星野區 2 房為例，含機械車位成交中位數 970 萬、含平面車位 1,030 萬，買價差 60 萬。月費則是機械 800 元、平面 500 元，每月差 300 元。
20 年的月費差距是 7.2 萬，只有買價差 60 萬的八分之一。所以單看錢，機械車位省得多，月費不是決定因素。
真正要看的是你怎麼用車：車子尺寸與重量符不符合機械車位規格、常不常需要臨時出門、家裡是不是兩台車。這些比每月 300 元重要得多。
這些數字是開價還是成交價？
全部是成交價，資料來源是內政部實價登錄，不是仲介開價或網站標價。
每一組都標了筆數與資料期間。筆數少的那幾組，中位數的參考價值本來就比筆數多的低，看的時候要把筆數一起看。
為什麼同樣是 2 房，價差可以到 200 萬？
主要是車位。星野區 2 房的室內坪數幾乎都在 24.6～26.6 坪之間，差別來自沒有車位、機械車位、還是平面車位。
以星野區為例：無車位中位數 850 萬、含機械車位 970 萬、含平面車位 1,030 萬。看屋前先確認車位型式，再比價才有意義。
資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統
以上整理僅供參考，個案情況請以主管機關公告與承貸銀行核定為準。
這件事會影響你嗎？把你的狀況說給我聽，我幫你算。