央行 9 月 17 日召開第三季理監事會，宣布政策利率維持不變（連 10 凍），同時放寬房市信用管制：自然人第二戶購屋貸款成數上限，由 6 成提高到 7 成，9 月 18 日起實施。
頭期款（自備款）最低門檻從 4 成降到 3 成。另外，建商購地貸款「18 個月內動工」的強制規定也一併刪除。
這幾天很多人問我同一句話：「那我現在是不是可以買了？」
我的回答是：先把每個月要繳多少算出來，再決定。下面我用基隆的實際成交價算給你看。
一央行到底改了什麼？三十秒看完
只有一項調整，其他全部維持原狀。
| 項目 | 9/17 前 | 9/18 起 |
|---|---|---|
| 自然人第 1 戶 | 無成數上限 | 無成數上限 |
| 自然人第 2 戶 | 6 成 | 7 成（本次調整） |
| 自然人第 3 戶以上 | 3 成 | 3 成 |
| 公司法人購屋 | 3 成 | 3 成 |
| 高價住宅貸款 | 3 成 | 3 成 |
| 第 2 戶以上寬限期 | 無 | 無 |
利率連 10 凍，這部分沒動
政策利率不動，所以這次的變化純粹來自成數，不是來自利息成本。
| 利率 | 年息 |
|---|---|
| 重貼現率 | 2% |
| 擔保放款融通利率 | 2.375% |
| 短期融通利率 | 4.25% |
二把三個日期排在一起，你會看到央行在說什麼
這是兩年內的第三次調整。單看這一次會覺得是利多，三次排在一起看就清楚了。
| 時間 | 成數上限 | 最低頭期款 | 寬限期 |
|---|---|---|---|
| 2024/09/19（第七波信用管制） | 5 成 | 5 成 | 無 |
| 2026/03 | 6 成 | 4 成 | 無 |
| 2026/09/18（本次） | 7 成 | 3 成 | 無 |
- 成數一路從 5 成放到 7 成，但「無寬限期」這一條，兩年來三次調整一次都沒動過。
- 央行放的是你借得到多少，沒有放你每個月要還多少。
三頭期款少 160 萬，代價是每個月多還 6,322
與其看全國平均，不如用基隆真實成交的價位來算。
今年第一季，基隆中古電梯大樓的成交總價中位數是 800 萬。我用這個數字，三種成數各算一次月付。
| 成數 | 貸款金額 | 頭期款 | 每月要繳 |
|---|---|---|---|
| 5 成 | 400 萬 | 400 萬 | 15,805 |
| 6 成 | 480 萬 | 320 萬 | 18,966 |
| 7 成 | 560 萬 | 240 萬 | 22,127 |
假設年利率 2.5%、期間 30 年（360 期）、本息均攤。利率為試算假設值，實際依銀行核定；第二戶利率通常高於第一戶。
- 從 5 成放到 7 成，頭期款從 400 萬降到 240 萬，少了 160 萬。
- 但每個月要繳的，從 15,805 變成 22,127，多了 6,322。
- 買得起的門檻降低了，養得起的門檻提高了。這兩件事要分開算。
少拿的那 160 萬，要用 21 年還回去
頭期款少準備 160 萬，每個月多繳 6,322。
把這兩個數字放在一起看：你今天少拿出來的那 160 萬，要用 21 年才還得回去。
這筆錢沒有消失，只是換個地方、分 360 次繳。
真正卡住人的，常常不是頭期款，是收入
成數放寬，讓你少準備頭期款。但同一時間，它把每個月的負擔往上推，銀行看你的收入也會看得更嚴。
一般會建議，房貸每個月不要超過家庭收入的三分之一。用這個標準回推：
| 成數 | 每月要繳 | 家庭月收入建議 |
|---|---|---|
| 5 成 | 15,805 | 約 4.7 萬 |
| 6 成 | 18,966 | 約 5.7 萬 |
| 7 成 | 22,127 | 約 6.6 萬 |
依「房貸月付不超過家庭月收入三分之一」這個一般理財建議回推。這不是銀行的規定，銀行實際會看你的收入、負債與信用綜合評估。
- 頭期款少準備 160 萬沒錯，但收入門檻從 4.7 萬變成 6.6 萬。
- 有些人不是缺頭期款，是卡在收入那一關。 這種情況，多開放的這一成幫不上忙。
只從 6 成放到 7 成的話
如果你原本就準備好 6 成的頭期款，這次放寬讓你少拿 80 萬（320 萬 → 240 萬），代價是每個月多還 3,161 元。
一年多繳 3 萬 8。三十年下來總共多付 113.8 萬，其中 80 萬是你多借的本金，33.8 萬是多出來的利息。
少拿出來的那 80 萬沒有消失，只是換個地方、分 360 次繳，而且要多付三成多的利息。
把你的總價、成數、利率填進去，看看實際月付是多少，再決定要不要出手。
四「沒有寬限期」才是第二戶真正的門檻
這一點比成數重要得多，但新聞標題幾乎不會提。
第一次買房，大部分銀行會給 2 到 3 年寬限期，那段期間只要繳利息，壓力小很多。
第二戶沒有。錢撥下來的第一個月，本金加利息就要一起繳。
| 情況 | 每月要繳 | 一年 |
|---|---|---|
| 有寬限期（只繳利息） | 11,667 | 14 萬 |
| 沒有寬限期（本金利息一起繳） | 22,127 | 26.6 萬 |
| 差多少 | 10,460 | 12.6 萬 |
年利率 2.5% 試算。「只繳息」是寬限期內的繳法，本金一毛都沒有還到。
- 多借到的那一成，讓你月付多 3,161。沒有寬限期，讓你月付多 10,460。
- 尤其是先買後賣的人：舊的那間可能還在寬限期，新的這間第一個月就要還本金。中間那幾個月撐不撐得過，通常才是真正的關卡。
五7 成是天花板，不是保證
央行放寬的是「上限」。實際能貸多少，仍由銀行依你的財務與授信條件決定。
銀行的房貸額度滿了會砍，你的收入撐不住會砍，銀行自己估的價格比你買的價格低，也會砍。
尤其最後這一點：成數是算銀行估的價，不是算你買的價。 很多人到對保那天才知道。
現在還多一個問題：撥款要排隊
就算銀行願意貸，錢什麼時候到你手上是另一回事。
銀行能借出去的錢有限。這一年多來，很多錢借給了 AI 跟半導體的廠商蓋廠房，能排給買房的額度就被擠掉了。
數字上看得出來：今年 7 月，銀行放給房地產的貸款佔比降到 34.44%，比 2024 年的高點少了 3 個百分點以上；同一時間，借給非房地產的錢成長了 14.31%。
- 該報導引述八大行庫主管說法：購屋族與預售屋交屋族，送件後被告知要排隊數個月才撥款的情況增加。這是媒體引述的個別說法，不是全國統計，但方向值得留意。
- 如果你最近要簽約，交屋期抓寬一點，違約條款看清楚。
六在基隆，誰真的接得到這一手？
把接得到的跟接不到的分乾淨，比較省事。
| 你的狀況 | 這次是否有感 |
|---|---|
| 名下已有一戶，要再買一間自住 | 有 |
| 換屋、先買後賣 | 有 |
| 第一次買房 | 沒差（第一戶本來就沒有成數上限） |
| 第三戶以上 | 沒有，維持 3 成 |
| 用公司名義買 | 沒有，維持 3 成 |
| 買高價住宅 | 沒有，維持 3 成 |
- 我在基隆遇到的買方，多數是第一次買房的自住客，而第一戶本來就沒有這條限制。
- 所以這波鬆綁對基隆的直接影響，沒有新聞講得那麼大。真正有感的是換屋族跟已經有一戶想再買的人。
- 我知道這樣講對我沒有好處，但不是每個利多都跟你有關。
七現在該做的三件事
如果你確定自己在「有感」那一欄，接下來照這個順序做。
一、先算月付，不要先看房
用你要買的價位、7 成、30 年算一次，而且要用本金利息一起繳的數字。不要用只繳利息的數字去抓預算，第二戶沒有寬限期。
算出來的數字，如果超過家庭月收入的三分之一，這一成幫不了你。
二、問銀行要問對問題
不要問「現在可以貸幾成」。要問這三件事：
1. 我這個條件、這個物件，你們實際能貸幾成？ 2. 利率多少、有沒有寬限期？ 3. 核准之後多久撥款？
一次問兩三家。 同一間房子不同銀行差一成，並不少見。
三、先買後賣的，把時間差算進去
舊屋過戶出去之前，你名下同時有兩間房，新買的那間就是第二戶。
這段期間你要同時繳兩份貸款，而且新的那間第一個月就還本金。先算這幾個月的現金流，再決定要不要先買。
?常見問題
我名下已經有一間房，現在買第二間，真的可以貸到 7 成嗎？
7 成是央行訂的上限，不是保證。實際能貸多少，銀行會看你的收入、信用、既有負債，還有這間房子的鑑價。
而且成數是算鑑價，不是算成交價。如果鑑價低於你的買價，7 成會縮水。
第二戶為什麼沒有寬限期？可以爭取嗎？
這是央行選擇性信用管制的規定，從 2024 年 9 月第七波實施至今，三次放寬成數都沒有取消這一條。
實務上不能爭取。規劃預算時要用本息均攤的數字，不能用只繳息的數字去抓。
我是先買後賣，會被算成第二戶嗎？
會。在舊屋過戶出去之前，你名下同時有兩間房，新買的這間就是第二戶，適用 7 成上限且無寬限期。
部分銀行對「已簽約待過戶」的舊屋有個案處理空間，但這要看銀行，不能當成前提去規劃。
舊屋要在多久之內賣掉？
央行的成數規定看的是核貸當下你名下的房屋戶數，沒有規定舊屋要在幾個月內賣掉。
但如果你跟銀行簽了切結書，承諾多久內處分舊屋，那就依切結書走。簽之前一定要看清楚，這是你自己的承諾，不是央行規定。
基隆算不算「特定地區」？
第二戶的成數規定早就是全國適用，沒有地區差別。
「特定地區」是 2024 年 9 月以前的舊規則，當時只管六都加新竹縣市。現在全台灣一致，基隆當然包含在內。
我買的是車位，也算一戶嗎？
單獨買車位（沒有一起買房子）不算購屋貸款戶數。
但如果是房地帶車位一起買，車位價金通常會併入同一筆房貸計算成數。實際怎麼算，要問承貸銀行。
第三戶以上這次有放寬嗎？
沒有。第三戶以上、公司法人購屋、高價住宅貸款，這次一個字都沒鬆，全部維持 3 成。
如果你是這三種情況，這次的新聞跟你沒關係，先不用跑銀行。
利率會跟著降嗎？
這次央行決議政策利率維持不變，已經是連續第 10 次不調整。重貼現率 2%、擔保放款融通利率 2.375%、短期融通利率 4.25%。
所以這次的變化只在成數，房貸利率沒有因為這次決議而調降。
小蓁的建議
如果你原本就覺得吃力，是靠多出來的這一成才勉強擠得進場，那這次鬆綁沒有幫到你，它只是把原本過不了的那一關，往後挪了 360 個月。
如果你本來就準備得差不多，只是卡在最後一段頭期款，那這次確實是好消息——但請用「本金利息一起繳」的月付去看，不要用只繳利息的數字。
房子能不能買，從來不是看央行放你貸幾成，是看每個月還完之後，日子過不過得下去。
想知道自己的狀況實際怎麼算，把總價、你手上的頭期款、目前的貸款狀況傳給我，我幫你算一次月付。這一步不收費，也不會叫你先看房。
資料來源：聯合新聞網
以上整理僅供參考，個案情況請以主管機關公告與承貸銀行核定為準。
這件事會影響你嗎？把你的狀況說給我聽，我幫你算。