青安 3.0 從今天（115 年 8 月 1 日）開始實施，受理到 118 年 7 月 31 日。
這幾天在店裡、在 LINE 上，我被問最多的一句話是：「這個新政策是不是變好了？」
我的回答都一樣：這次是限縮，不是放寬。多了年齡、所得、房價上限三道門檻，是要把補貼集中給真正自住的首購族。
但我跑基隆這幾年，看下來的結論是：這三道門檻裡，有一道對基隆的客戶幾乎不會構成問題。哪一道、為什麼，我把數字攤開給你看。
一三道新門檻，一次看懂
先把規則講清楚。青安 3.0 相較前一版，新增了三道資格門檻，缺一不可。
| 門檻 | 規定 | 基隆適用情形 |
|---|---|---|
| 申貸年齡 | 須未滿 50 歲 | 全國一致 |
| 個人年所得 | 200 萬元以內 | 看借款人個人，非家庭合計 |
| 房屋總價上限 | 依縣市分級 | 基隆屬「其他縣市」，2,000 萬 |
房價上限：基隆在最寬鬆的一級
這一項對雙北客戶是實質限制。但基隆被歸在最寬鬆的那一級，2,000 萬的天花板，對我手上的案件來說幾乎沒有壓到過。為什麼，看下一段的回推就很清楚。
| 地區 | 總價上限 |
|---|---|
| 台北市 | 3,500 萬 |
| 新北市、新竹縣市 | 2,500 萬 |
| 其他縣市（含基隆） | 2,000 萬 |
二額度回推：你實際能買到什麼價位
與其記上限數字，不如反過來算：政府最多借你這麼多，換算成總價是多少？
| 身分別 | 額度上限 | 回推總價 | 是否超過基隆 2,000 萬上限 |
|---|---|---|---|
| 一般 | 1,000 萬 | 1,250 萬 | 否 |
| 新婚（申請日前 2 年內） | 1,200 萬 | 1,500 萬 | 否 |
| 育有未成年子女 | 1,500 萬 | 1,875 萬 | 否 |
以貸款八成估算（總價 = 額度 ÷ 0.8）。實際成數依銀行鑑價與信用條件而定。
- 就算是額度拉到最高的育兒家庭，1,500 萬額度回推的總價是 1,875 萬，還是在基隆 2,000 萬的上限裡面。
- 所以我跟客戶的說法很直接：在基隆買房，房價上限這關你基本上不會被擋下來。 要盯的是年齡跟所得這兩項。
- 但一般家庭跟育兒家庭差了 500 萬額度、換算成總價差 625 萬。如果你近期有生小孩的規劃，什麼時候送件會直接影響你能看什麼價位的房子。
三真正會卡住你的兩道關卡
房價上限踩不到，那什麼會卡？我實際帶客戶跑下來，就是年齡跟所得這兩項。
關卡一：年齡——不是 50 歲才開始扣分
很多人以為「未滿 50 歲」就是一條線，過了才有事。其實不是——40 歲之後每多一歲，能借的年限就少一年。
年限一被砍，同樣的貸款金額，每個月要繳的就往上跳。我遇過幾位四十幾歲才要買第一間房的客戶，原本以為可以借 40 年，結果算下來月付金差了好幾千。
| 申貸年齡 | 最長年限 | 說明 |
|---|---|---|
| 30 歲 | 40 年 | 受 40 年上限，未被 80 條款壓縮 |
| 40 歲 | 40 年 | 剛好在臨界點 |
| 45 歲 | 35 年 | 開始被壓縮 |
| 48 歲 | 32 年 | 壓縮明顯，月付金拉高 |
| 49 歲 | 31 年 | 最後一年可申請 |
規定為「申貸年齡 ＋ 核貸年限 ≤ 80」，且年限上限 40 年。
關卡二：所得——看個人，不是看家庭
200 萬的所得上限是看借款人個人，不是夫妻合計。這一點常常被搞錯。
實務上的意思是：如果夫妻其中一方所得超過 200 萬，可以由另一方當借款人。這在雙薪家庭是有操作空間的，但要注意名下不能有房這一條同樣適用。
不確定自己過不過？先算一次再說
輸入年齡、所得、房價，30 秒知道自己過不過關、最多能借幾年、月付金大概多少。不用留電話。
四利率會逐年回升，別只看第一年
| 期間 | 適用利率（推估） |
|---|---|
| 第 1–3 年 | 約 1.775% |
| 第 4 年 | 約 1.900% |
| 第 5 年 | 約 2.025% |
| 第 6 年 | 約 2.150% |
| 第 7 年起 | 約 2.275%（回復原利率） |
前三年享 2 碼補貼（優惠後約 1.775%），滿三年後每年減少半碼（0.125%），第七年回復原貸款利率。原貸款利率為機動計息，下表為依現行水準推算，非保證值。
- 我看過太多人拿第一年的月付金去評估自己買不買得起。等到第四年補貼開始退，月付金一年比一年高，才發現壓力比當初想的大。
- 我自己帶客戶算的時候，一定是用「回復原利率之後」的月付金去看。那個數字撐得住，才叫真的買得起。
五簽約前一定要確認的幾件事
- 一生一次：青安只能用一次，用掉就沒了。如果你短期內可能換屋，這次要不要動用，值得先想清楚。
- 名下不能有房：本人、配偶跟未成年子女名下都不能有自有住宅。
- 必須自住：買了之後要實際居住，不是拿來出租或投資。
- 買房不是只有房貸：契稅、代書費、規費，還有後續的管理費跟修繕，這些都要一起放進預算，不然很容易估太緊。
- 核貸看銀行：符合資格不等於一定過。銀行還要看你的信用、收入穩定度與房屋鑑價。
?常見問題
基隆的房子會超過 2,000 萬上限嗎？
以我在基隆實際接觸的案件來說，很少。而且就算是額度最高的育兒家庭（1,500 萬），以八成貸款回推總價是 1,875 萬，本來就在上限之內。
換句話說，額度會先卡住你，房價上限反而輪不到它出手。
夫妻兩個人所得加起來超過 200 萬，還能辦嗎？
可以。所得上限是看借款人個人，不是家庭合計。所以可以由所得未超過 200 萬的那一方當借款人。
但要注意「名下不能有房」是連配偶跟未成年子女一起看的，這條不會因為換借款人就繞過去。
我 46 歲，還來得及嗎？
資格上來得及，未滿 50 歲都可以申請。但 80 條款會壓縮你的貸款年限——46 歲最多借 34 年，不是 40 年。
年限少了，月付金就會往上跳。建議先把「回復原利率後的月付金」算出來，確認撐得住再進場。
前三年利率 1.775%，第四年就會跳很多嗎？
不是一次跳完。滿三年後每年減少半碼（0.125%），分四年慢慢回到原利率，第七年起回復。
但累積起來的差距不小，所以評估負擔能力時，要用第七年之後的數字，不是第一年的。
青安可以用第二次嗎？
不行，一生只有一次。用掉之後即使日後換屋、符合首購條件，也不能再申請。
如果你短期內有換屋規劃，這一次要不要動用，值得先算清楚再決定。
緯蓁的建議
如果你在基隆看房，我的建議只有兩句話：房價上限不用擔心，先去算年齡跟所得。
然後把月付金用「第七年回復原利率之後」的數字去看。第一年的數字誰看了都覺得買得起，但你要繳的是三十年。
不確定自己的狀況怎麼算，把年齡、所得、想看的價位傳給我，我幫你算一次。這一步不收費，也不會叫你先看房。
資料來源：經濟日報
以上整理僅供參考，個案情況請以主管機關公告與承貸銀行核定為準。
這件事會影響你嗎？把你的狀況說給我聽，我幫你算。